驴拉的房事

毛坯房验收程序--买商品房必看


一. 业主验房check list
项目名称：_____________开 发 商：______________物业公司：___________
房屋楼号：_____________验房日期：______________验房人员：___________
文件
1.房屋权属文件：《国有土地使用权证》上是否有抵押记载？是____否____
2.房屋质量文件：《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《竣工验收备案表》？是____否____
3.各种相关验收表格：是否有《住户验房交接表》、《楼宇验收记录表》、《商品房面积测绘技术报告书》、房屋管线图（水、强电、弱电、结构）等文件？是____否____
4.如果是精装修，是否厨、卫精装修物品的使用说明书，以及这些物品的保修单？是____否____
门
5.每间居室的门在开启、关闭的时候是否灵活？是____否____
6.门与门框的各边之间是否平行？是____否____
7.门插是否插入得太少？是____否____
8.门间隙是否太大？（门和门锁间的缝隙必须小于三毫米）是____否____
9.每间居室的门的插销、门销是否太长太紧？是____否____
窗
10.窗边与混凝土接口是否有缝隙？（窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙）是____否____
11.各个窗户在开启、关闭的时候是否灵活？是____否____
12.窗与窗框各边之间是否平行？是____否____
13.窗户玻璃是否完好？是____否____
14.窗台下面有无水渍？（如有则可能是窗户漏水）是____否____
墙
15.屋顶上是否有裂缝？（与横梁平行基本无妨，如果裂缝与墙角呈45°斜角，说明有结构问题）是____否____
16.承重墙是否有裂缝？（若裂缝贯穿整个墙面，表示该房存在隐患）是____否____
17.房间与阳台的连接处是否有裂缝？（如裂缝很有可能是阳台断裂的先兆，要立即通知相关单位）是____否____
18.墙身顶棚是否有隆起？用木槌敲一下是否有空声？是____否____
19.从侧面看墙上是否留有较大、较粗的颗粒或印迹粗糙？是____否____
20.墙面是否有水滴、结雾的现象？（冬天房间里的墙面如有水滴，说明墙面的保温层可能有问题）是____否____
21.山墙、厨房，卫生间顶面、外墙是否有水迹？是____否____
22.内墙墙面上有否石灰爆点（麻点）？是____否____
23.墙身有无特别倾斜、弯曲、起浪、隆起或凹陷的地方？是____否____
24.墙上涂料颜色是否有明显不均匀处？是____否____
天花板
25.是否有麻点？（如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响）是____否____
26.是否有雨水渗漏的痕迹或者裂痕？是____否____
27.卫生间顶棚是否有漆脱落或长霉菌？是____否____
28.顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪，隆起或凹陷的地方？是____否____
地面
29.检查地面有无空壳开裂情况？（用小木锤敲，咚咚声就说明是空心的，要返工，要梆梆声才好）是____否____
30.看地板有无松动、爆裂、撞凹？是____否____
31.木地板踩上去是否有明显不正常的“吱吱”声是____否____
32.地板间隙是否太大？是____否____
33.柚木地板有无大片黑色水渍？是____否____
34.地脚线接口是否妥当，有无松动？是____否____
35.用鞋在地上滑，是否能明显感受到地砖接缝处不平？是____否____
卫生间
36.坐厕下水是否顺畅？是____否____
37.冲厕水箱是否有漏水声？是____否____
38.浴缸、面盆与墙或柜的接口处是否做了防水？（一般会有防水涂层）是____否____
39.是否有地漏，坡度是否向地漏倾斜？是____否____
40.浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象（裂痕有时细如毛发，要仔细观察）是____否____
41.水口内是否留有较多的建筑垃圾？是____否____
42.水池龙头是否妥当，下水是否顺畅？是____否____
43.淋浴花洒安装是否过低？是____否____
厨房
44.电、水、煤气表具是否齐全？是____否____
45.电、水、煤气表的度数是否有零开始？是____否____
46.是否有地漏，坡度是否向地漏倾斜？是____否____
47.厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？是____否____
48.墙面瓷砖砌筑是否合格？（砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实）是____否____
49.厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？是____否____
50.水池龙头是否妥当，下水是否顺畅？是____否____
51.您住的房间上面的邻居家是否漏水？（否则您家的日子也一定不好过）是____否____
52.水口内是否留有较多的建筑垃圾？是____否____
53.水池等是否有渗漏现象？是____否____
54.厨柜柜身有无变形，壁柜门是否牢固周正，门能否顺利开合？是____否____
水
55.上下管是否有渗漏？（打开水龙头，查看各个管道）是____否____
56.是否有足够的水压？（打开水龙头，尽可能让水流大一点，然后查水表）是____否____
57.自来水水质是否符合标准？（注意区分市政水和小区自供水）是____否____
58.供水管的材质？（目前大部分供水管采用铜管，可安全使用50年，并可净化管内水质）是____否____
电
59.电闸机电表在户外的，拉闸后户内是否完全断电？（主要是查看电闸能否控制各个电源）是____否____
60.户内有分闸的、拉闸后，分支线路是否完全断电？是____否____
61.各个开关、插座是否牢固？（别忘打开电话、电视的线路接口，用里拉一拉，看是否虚设）是____否____
62.是否市政供电？（每度临时电要比市政供电高0.2元，而且还没有保障）是____否____
63.试一下全部开关、插座及总电闸有无问题？是____否____
64.所有灯是否能亮？所有插座是否有电？（使用试电笔或小型即插型电器）是____否____
暖
65.暖气支管是否有坡度？（供水支管连接进水的那端应高于连接散热器的那端）是____否____
66.供暖管道是否有套管？（起作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂强面和楼板）是____否____
67.水暖室内温度？（冬季室内温度应高于16℃，不得低于14℃）是____否____
气
68.燃气是否已经开通？是____否____
69.煤气、热水器开关位置是否妥当？是____否____
管线
70.燃气管线是否穿过居室？（如穿过居室易有安全隐患，且不符合设计规范）是____否____
71.居室、客厅有否各种管线外露？是____否____
隔音
71.将房门关闭，在房间外制造较大噪音，看隔音效果是否满意？是____否____
精装修
72.和对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否符合？是____否____

提示：
1.不管开发商陪同收楼的工作人员如何花言巧语，业主都应该坚持原则，只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格上记录下来，并写清自己的意见，如果确实属于不能收楼的，要向写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
2.A、房屋的《住宅质量保证书》--可带走
《住宅质量保证》书包含三个项目的保修条款，结构的保修期限是50年，屋面防水和卫浴防水的保修期限是五年，设备及装修的保修期限是两年。保修期限从领到钥匙开始计算，这个日期最好写进住宅质量保证书。《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。
B、《住宅使用说明书》--可带走
《住宅使用说明书》应该包含如下内容：开发商名称及其联系电话；设计单位及其联系电话；施工单位及其联系电话；监理单位及其联系电话。《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。
C、《竣工验收备案表》
《建设工程竣工备案表》复印件有可能收房时尚未办理，但必须在竣工验收后十五天内备案，否则影响办理产权证。按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，如果缺少任何一项的话，这个楼盘就属于“黑楼”，是不能入住的。消防这种关键环节，一旦出了问题，就是人命关天的大事故。而对于业主来说，人身安全才是第一位的，因此购房者验房的时候不能只看发展商有没有这张《备案表》，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，即使是十年二十年以后出了问题，查下来如果是发展商的过失，一样可以追究其责任。
D、管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）--可带走
如果房产商准备充分的话，一般10分钟即可查看完资料。您具有索取权利的依据是《北京市城市房地产转让管理办法》。
3.看完那些资料后，基本就可以去验收房子了，提示：暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们交流。如开发商企图在房主验房前收取“多项费用”，或让您先签署收楼文件的话，您可用如下言语先质问陪同看房的工作人员：“您见过买东西先付钱后看货的吗？”
对上述“多项费用”具体说明如下：
开发商企图在交楼时代收契税（一般住宅税率为1.5%）。您拒绝理由是《中华人民共和国税收征收管理法》及《中华人民共和国契税暂行条例》。开发商企图收取各种开通费（如有线电视、电话、煤气、宽带网等）。那么您质问他（她）：“你们的窗玻璃我是不是也要再单另付钱才能使用？”。验收好后，再交付费用。从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表（若有远程抄表另）等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。（记得拿那些工具哦）
4.验收地面下水情况。
在厕卫放水，浅浅就行了（约高2cm）。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。看漏水。国家规定所有有地漏的房间都必须做防水层。拿塑料袋装半袋沙子把地漏堵上，然后放水十厘米，过二～二十四小时，看楼下是否漏水。还有楼上也一定要做。比如双卫的户型就要堵了四个卫生间才能算合格。地漏下水要顺畅不堵，精装的房子地面不能存水。还有就是洗衣机位必须做防水。一. 业主验房check list
项目名称：_____________开 发 商：______________物业公司：___________
房屋楼号：_____________验房日期：______________验房人员：___________
文件

购买商品房商业贷款办理程序
个人住房贷款发放对象是具有完全民事行为能力的自然人，即年满18周岁的公民。
申请个人住房贷款需具备以下条件：具有城镇常住户口或有效居住身份证明；有稳定的职业或收入，信誉良好，有偿还贷款的能力；具有购买住房的合同；不享受住房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房首期款；有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够偿还能力的单位或个人作为保证人。
申请人应提供以下材料：身份证明（身份证、户口本和其它有效居住证件）；有关借款人家庭稳定收入的证明；符合规定的购买住房的合同；抵押物或质押物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明；保证人同意提供担保的书面文件和保证人的资格证明。
办理程序：到开发商合作银行提出申请，并到银行指定律师楼办理手续，提供所需材料。律师楼审查同意后签订贷款合同和担保合同，到当地房管部门、保险公司、公证部门办理登记、保险、公证手续，然后银行将贷款金额划拨到开发商指定帐户。

1、交定金可以确定房号，须与发展商签署一个认购书或者认购协议，认购协议上必须确定房号、面积、房价、交首期款时间及签署正式合同时间等内容，发展商开收据即可。
2、按照认购书上约定的日期交首期款并签署买卖合同、贷款合同。发展商可暂开收据，但是在一定时间以后必须开出发票。
3、合同由发展商送房管部门备案，按揭合同做抵押登记，银行审批贷款无误后放款，在银行放款一个月后要开始向供款。
4、去发展商处领取备过案的买卖合同及做过抵押登记的按揭合同。
5、按照合同约定的交付时间交钥匙，并按合同约定的办证时间办理房产证。

   按揭银行一般要发展商指定，发展商不接受指定外的银行，银行的利率都是一样的，没有区别，要不然就有银行没生意做了。办理手续全部委托给发展商，像按揭合同的抵押登记手续自己是没办法办的，你只要提供所有资料，等银行通知时从银行领一个供款存折，然后按照银行的放款时间每个月向存折上存款即可。

异地公积金是不可以用的，你可以在异地买房，然后凭购房资料把缴存的公积金提取出来。

最后到你手上的东西除了最后到我手上的有房产证，土地使用证，贷款合同，购房合同，房子钥匙，还有一个购房发票,维修基金收据。

江西人秦先生去年6月份看中了罗湖区某高档楼盘的一套房，近120平方米，房子楼层、朝向、结构都很合意，小区园林也漂亮，楼盘外还有小学让小孩就读，当时感觉很不错。售楼员就说，那楼层的房子已不多，那套房子是某董事长内定的。秦先生没辙，就要回去，对方又让他等等看，她跟经理商量一下。“她们当时给你的感觉就是，不买这套，就没了，而且她们的态度让你不买还怪不好意思。”秦先生对记者说。

　　秦先生跟售楼部经理(代理商)把价格谈到了90多万元，售楼小姐就让他签认购书和房号确认单，定金2万元，“当时我什么也还没看，房产预售证、用途、年期等等，对那个楼盘一无所知。”刷卡时，金额又不足，秦就要求明天交，售楼小姐说不行，秦就在下午6点来钟跑到银行又提了1万元，回来后，秦又说，认购书我还没看呢？对方就说，没关系的啦，然后，就签了，交齐了定金。“当时黑乎乎的，什么也看不清，就稀里糊涂地签了。”他回想起来，觉得自己那时是，“脑子一热，就做出了错误的决定”。认购书里约定秦先生要在10日内签署正式买卖合同，同时还约定：超过10天，“购房定金不予退还”，具体到合同没有签成的责任归属问题，则只字没提，“反正只要没签成，就没了定金。”秦说。

　　催款/合同 要是你去买房，我要你先交钱再看合同你干不干？

　　当晚，秦先生就上网查看这家楼盘的资料和外界评价，结果是：房子用途是纯住宅，70年的年限也已预支了6年多，网上的管理费比售楼员说的低3毛/平方米/月，“我当时傻了眼，”秦说，“我是想找一个商住两用的房子，可以Office。”他觉得，既然年限已预支了几年，房价应该再降一些，于是就立即致电售楼部经理，对方明确表示：不能用做Office，至于年限预支，“楼盘都是这样的”。

　　秦先生就毛了，次日，就到楼盘与经理面谈，“当时我也没明说要退房，我非常满意那套房子，不过，那经理可能意识到我或许会退房，就跟我说，定金是不可能退的。”还要他有什么不明白的地方，就请律师来。

　　秦先生表示，当时他还是很想买那套房，只想把补充协议完善一下，把价格再降些，一连几天他咨询了三四家律师事务所，仔细阅读了相关法律条文，然后到售楼部，要求拿到买卖合同，但售楼员说，要等到付房款的时候才能给看。“我当时就火了，(合同)看都没看，签什么签？要是你去买房，我要你先交钱，再看合同，你干不干？”再三要求下，售楼员最后给他复印了一份。

　　“那时心急啊，只有10天时间，这10天又是工作日。售楼员偏偏又在这时，总是向我催要房款，我在广州出差，还能接到她的电话，好像我签了认购书，就欠了她钱似的。”而秦跟售楼部经理联系的时候，“他总是让我找律师去谈，这让我很生气，售楼员的做法还可以理解，但他让我觉得非常不受尊重。”秦事后说，“当时要是他态度好一些，双方好好谈谈，不要动不动就让我去请律师，事情或许还有转机。”

　　协商/范本 他们始终强调一点，深圳商品房买卖合同范本不能改。

　　拿到合同后，秦把一个买卖合同画得密密麻麻，但售楼员说，合同范本没的改，“我当时想，10天之后，什么都作废了，要么就稀里糊涂地跟着走，碰运气；要么就请教律师。”6月下旬，秦就请律师起草了一份买卖合同修改意见书，通过特快专递送到售楼部。过了两天，秦致电给售楼部，约好面谈时间，在面谈过程中，代理商给了我一份书面回复，说我所提的问题，“大多不符合深圳市有关规定及合同范本要求”，他们全部不予接受。不过，反正也已经去了，谈还是要谈的，“大家谈了一个多小时，代理商方面说，这个不行，那个没的改，那个从来没那回事。他们始终强调一点，深圳商品房买卖合同范本不能改，我提出的补充协议又都不符合要求。”

　　事后，秦说给他印象最深刻的是：代理商说，房子价格没的谈。“还有，我当时说，要签的话，我要求拿到合同原件，他们一开始说，不可能，后来说，你要是非要不可，我们也就给你一份吧，好像很勉强的样子。”“除了这个，其它都没谈拢，包括如果合同谈判失败，他们退还我定金的要求。”这个结果让他感到很可笑。

　　诉讼/获胜 不要被蒙得以为全深圳就这个房子好，不买就没了。

　　到此为止，双方谈判算是彻底破裂，秦就在7月初委托其律师广东金卓越律师事务所律师徐林向该楼盘发出了《律师函》，函件认为，在认购书所规定的协商期内，双方当事人都有权提出条款与修改条款的权利，就合同条款协商不一致，无法签订合同，系不可归责于双方当事人的事由，因此，要求该楼盘在3日内返还2万元定金，“但他们没作出回应”。

　　7月中下旬，秦先生就将该楼盘起诉到法庭，“我也没错，他们也没错，双方没谈拢，所以，我也有把握能拿回定金。”秦说。一个月后，一审开庭，“楼盘可能是觉得是小Kiss吧，去都没有去，也未提出答辩。”

　　当日的法庭判决是，合同双方当事人法律地位平等，任何一方都不得将自己的意志强加给另一方，秦先生提出修改意见，符合自愿公平合理的原则。而被告一直不予回应，最终未实现房产成交，属不可归责于双方当事人的事由。因此，按照最高人民法院的司法解释，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，开发商应当将定金返还给置业者。

　　秦先生现在对那套房子还是念念不忘，但感觉是：好像被人蒙了。“以后是非现房不买，也绝不再签什么认购书，我问过律师，有期房可以不签认购书的。”他建议置业者，买房的时候，要心态从容，千万不要冲动，“不要被蒙得以为全深圳就这个房子好，不买就没了，好房大把。”他还建议，买房子之前，务必要先了解一些相关法律法规、代理商、开发商的信誉和服务态度等。

　　业界说法

　　定金基本上不退

　　记者随后与深圳几家知名的代理机构与开发商进行了沟通，一代理机构策划人介绍，深圳目前定金有临时定金(小定或临定)与足够定金(足定或大定)之分，后者就是一般的认购书定金，临定则是指客户看楼时，满意某单位，但临时没带足钱，便下定千元左右，以让开发商预留房号，到时补交定金，预留时间一般为一周。在客户签认购书之前，买卖合同是不给看的，签的当儿，买卖合同可以给看，但不准带走，有些会，但更多都是让客户现场看合同。认购书签后，发展商给的缓冲期一般在一周左右，在这期间，如果协商破裂，定金基本上是不退的，就是临定也很少退，因为，认购书虽是非正式合同，但其约定了买卖合同中的基本内容，置业者签了字，就等于认可了该认购书。

　　另一代理机构策划经理言，认购书里，给消费者考虑的时间不长，而且，往往都有一些很隐晦的条文，消费者在短时间内很难把握，或是因为不太了解，随大流，人家签我也跟着签。签合同之前，消费者要先交首期款，不交就不能看合同，他认为，实际上这是违法的，但整个行业都这么做，消费者要是不愿意，也不能拿回定金，“除非闹得很厉害”。一般定金关内商品房：2万元—5万元，关外商品房定金：1万元—2万元，消费者要是不签合同的话，售楼员会以不退定金相威胁，“让你感到不买就吃亏了”。

　　不过，一楼盘负责人觉得，现在深圳的置业者都比较精明了，不看到买卖合同是不肯签认购书的。就他们楼盘而言，一般会在置业者签认购书的时候，就让他看到买卖合同，如果觉得他是诚意客户，就给他复印一份，让他带回去。在签认购书与签合同之间，会给置业者一周时间来考虑，如果双方协商不成，就视实际情况决定是否退还定金。不过，她最后也表示，“很多开发商是不退定金的。”

　　律师说法

　　代理律师徐林认为：要求买房者签认购书与交付定金，是开发商根据消费者的消费心理，设定的一个买卖流程，人们在购买一宗大件商品时，一下子拿出那么多钱，肯定会极为慎重的。签认购书，等于给消费者一个缓冲过程，并且在付款方式上采用预交定金的方式，也对双方的权利义务作出了对等限制，并给了消费者一个选择余地，这无可厚非。但从负面角度说，如果开发商过分扩大认购书在房产买卖合同中的作用，就会对置业者的合法权益造成侵害，而且，拒不退还定金的做法，又往往会让人觉得认购书是一个圈套。

　　因此，他认为，认购书有作用，但不宜过分扩大，否则，易造成买卖双方权利义务的不对等。近年来，关于取消定金的提案、专家意见也有不少。就他所接手的这类案件，每年也不下五六起，“有的是看了合同，感觉不满意；有的则是看了样板房，感觉不满意，提出修改意见，但开发商置之不理。”

　　相关法规

　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

　　律师支招

　　开发商与置业者签认购书时，都会约定一个签买卖合同的时限，一般是7—15天。作为置业者，有一个关键点要把握住，若对买卖合同不满意的话，务必在这个磋商期内，以书面形式对买卖合同提出修改意见。否则，若要是闹到打官司地步，置业者根本无法举证：证明自己是因为双方协商不成立才导致买卖不成交的，这样，就有可能败诉。从开发商角度讲，作为强势一方，应主动寻求协商，协商不成，应主动退还定金。

　　记者手记

　　空手道是怎么玩的

　　如果认购书有合同效力，那么签了后，若是置业者违约，不退还定金，理所当然，若是开发商违约，应双倍返还定金。但在我见的几份认购书中，大都只约定置业者的违约责任，而对开发商的违约责任却只字不提，几份认购书里都有类似的表述：购房者交付*元作为购房定金，并在签定认购书后*天内与开发商签订买卖合同，交纳房款，逾期*天(这个时限就是签订认购书与买卖合同之间的天数)不签署买卖合同，定金不予退还。这个表述很有意思，它没有限定合同未签成的原因，而是说，不管是不是因为购房者，只要合同没签成，那定金就不退。所以，只要购房者签了认购书，开发商即便卖不了房，也能稳坐中军帐，兵不血刃，捞他个万儿八千，这很有点玩空手道的意味。而这样的认购书竟然能堂而皇之地摆在售楼桌上，大声赚吆喝，尤让我莫名其妙。

这个摩托是不是买房专家呀

炒房手吧．

经纪人

楼主

亲水3期8中东面,妇联幼儿园,红太阳红升小区东面,都开始有楼盘在建,目前没有价格.
法院东面,有一层2楼,盯帐的楼,现在出售,便宜,109平方12万,还有60多平的,30多平的,价格都是1100左右一平,新房清水.缺点是,没有物业,户型不好,我看了一下,估计原来不是按住宅设计的,是按办公室设计的,好处是便宜,举架高,有3米2左右,敞亮.

好帖

原帖由 摩托驴拉 于 2008-7-23 16:51 发表
亲水3期8中东面,妇联幼儿园,红太阳红升小区东面,都开始有楼盘在建,目前没有价格.
法院东面,有一层2楼,盯帐的楼,现在出售,便宜,109平方12万,还有60多平的,30多平的,价格都是1100左右一平,新房清水.缺点是,没有物业,户 ...

这个位置能具体说说在那吗？

回楼上,市法院东侧,广厦公寓2楼

产权式蒲公英酒店,明天在星河湾开始预定,88套,每套14.4万,每平4000左右,精装修.

原帖由 摩托驴拉 于 2008-7-25 16:49 发表
回楼上,市法院东侧,广厦公寓2楼

感谢了。

摩托的知识贴不错，买房的时候能用到