驴拉的房事

是的，有心人！

原帖由 兜兜 于 2008-5-16 17:08 发表
摩托罗拉竟说实话:duo :duo

你是个粗心的女子

高位买楼的深圳炒楼者现在所面临的，已经不仅仅是资产的账面损失，需要每个月真金白银支付给银行的按揭款，成为他们无法回避的现实问题。

　　中原地产刚刚公布的数据显示，深圳4月份房价再度回落12％，跌破12000元/平方米。一手房价持续下跌让越来越多炒楼者手中的房子资不抵债，即使卖掉房子也不足以偿还银行贷款的案例越来越多。

　　虽然深圳部分银行第一季度的统计并未显示出个人住房贷款的不良率有所增加，但种种迹象显示，二季度的形势将不容乐观。

骡子和驴子差不多，都是动物，不如叫手机名好:duo :duo :le

摩托驴拉最近怎么消停了呢

忙着研究房子呢。

业内人士

最近可不少增加新开盘的房子呀

今天亿科的傲城终于开盘了,
       上午兴致勃勃的去凑热闹,可惜,一期只盖了5栋短楼,位置还是紧挨着教堂后面的火车道,
不过,亿科的营销策略搞的不错,比较能整景.一看就比本地的开发商高一个档次,比较规范.
       不过从一期只有5栋短楼看,这个开发商的实力有限,而且动迁的难度比较大,这5栋楼,就建在原来的水泥管道厂上,
       优点是,开发商是开发星河湾的,估计,质量,小区绿化,物业方面比其他的小区要强,离南山近,南山森林公园到卫校那片,以后要建半山别墅区,和傲城会连片,过了火车道就是水上公园.
环境质量比较好
    缺点是,现在开盘的5栋楼,从整个小区看,是位置最差的,在教堂后面,紧挨火车道,噪音大.离主道有相当的距离.离市场,学校,医院,都比较远,没有公交车,相对比较不方便.
       要说的是,虽然傲城的户型更改了,但是现在的户型相对于其他在售小区相比,还是设计的很好的,比较合理.尤其是80多到90多的那个户型.但愿不要再更改了,否则就太没有诚信了.
       从整个小区规划看,估计后续开盘的部分,要比现在卖的这几栋要好的多,期待中...........

信息很有指导性

忘了说最重要的了,价格
    傲城的房子,是按套卖,我换算了一下,顶层送阁楼最贵,达到2300多,3,4层要2100多
2层1800多,1层居然比2层贵,1900多,因为送前后花园,去过星河湾的都知道,这个所谓赠送的 花园,就是小区绿化的一部分,是由跨步可跃的小木栅栏围起来的.而且,一楼没有直接到花园的内门,根本就不是私密空间,花园绿化是由物业管理的,要是业主想在里面种大葱,栽个葡萄树什么的,估计物业是不许可的,
      所以这1层比2层贵,可算是傲城一大怪了.从销售情况看,和我的看法一样,1楼基本没卖出去,估计,以后,肯定会降价,1楼,1700................
     至于顶层,一个是高,老年人不太适合,再就是贵,伊春的楼,卖2300,在省城江北也就是这个价.虽然可以自己做出一个阁楼,弄一复式,但是阁楼,夏天是相当闷热的,好在伊春夏天短.
      通过仔细观察效果图,我却发现,2楼性价比 比较不错,因为整个楼的外形不是麻将牌那种,而是错落的,这2楼有一个大约8平米多的南向露台,这可是绝对的私人空间只需在上面做一个凉伞,约几个好友弄一派对,还是很爽的,这个露台,只有2楼的才这么大,但是效果图和实际的能一样吗?
     我中午离开的时候,整个楼盘大约卖出去50%,尤其是相对离火车道远的位置..............

驴拉可以做论坛购房顾问

楼主分析的太精辟了
顶

赶明儿我去作楼托．

购买商品房的基本程序
　　商品房是指具有经营资格的房地产开发商开发经营，完全进入市场交易的住宅。
　　商品房交易是一种不同于一般商品的买卖的特殊商品的交易行为，由于其交易标的巨大，交易时手续极为繁琐，交且交易需要一个相当长的时间过程，因此购买商品房必须按照严格的程序办理。在购买商品房时，购房人整个的购房过程最好委托律师按照一定的法律程序来办理，这样，购房契约的签订才会严谨，所购房的安全性才会有保障。为了让消费者在购房前有所准备，这里简要介绍购房的基本程序：
　　（1）签订认购书是商品销售程序的第一个环节，认购书的主要内容应包括：1）房价（户型、面积、单位价格、总价）。2）付款方式：一次付款、分期付款、按揭付款。3）认购条件：签订认购书应注意事项、定金、签订正式契约的时间、付款地点、账户、签约地点等。
　　当购房人在售楼处签订完认购书后，销售方应给购房人发放“签约须知”。
　　（2） 签订买卖合同购房人在售楼处签过认购书后，应在规定的时间内会同自己的律师到售楼处签订正式买卖合同。签订买卖合同是销售过程中最重要的一个环节，也是销售中最重要性的法律文件，其主要内容就是按国家工商局和建设部联合制定的《商品房购销合同示范文本》规定买卖双方的权利和义务。每个购房人花巨额资金购买房产，都要对合同的每一条逐句审查、询问。
　　（3） 办理预售登记及转让。
　　登记：办理预售登记对保护房屋交易双方权益十分重要，对履约有所保障，只有办理完预售、预购登记后协议方才生效。签订合同30日内，买卖双方应到市房屋土地管理局市场办理预售/预购登记手续。
　　转让：买方如转让其预购的商品房，买方与转受让人应在预售契约上做背书，在背书签字之日起十五日内，双方持有关证件到市场处办理转让登记，在转让登记申请表上签字，市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。
　　（4）办理入住
　　在购房人入住前，发展商要统一审查其付款情况，律师协助审查，由律师发入住单。
　　（5）办理产权过户、领权房产证
　　发展商最后要为购房人（此时也可称为业主）办理房产过户手续，最终办理产权证。
　　2、买房要看“七证”
　　购买商品房在签约前必须查看开发商是否具备“七证”。即：国有土地使用权证、建设工程规划许可证、开工证、内（外）销商品预售（销售）许可证、“住宅质量保证书”和“住宅使用说明书”。
　　3、签订购房合同必须把握的主要条款
　　根据《中华人民共和国合同法》的规定，但凡经济合同都必须具务地以下几方面的具体条款：标的；数量和质量；价款和酬金；履行的期限、地点及方式；违约责任。有关房地产购销合同的制定，正老人家的发展商都使用国家建设部和国家工商局制颁布的《商品房购销合同（示范文本）》，但买卖双方仍需签订有关的补充协议，因此，对有关房屋面积和购房人付款方式等关键条款，一定要认真把握，要有细节性的明确约定。
　　（1）有关房屋面积条款 在签订购买现房合同时，要求写明建筑面积及建筑面积中含共用面积的组成部分及具体平方米数，使用面积平方米数，建筑面积与实用面积的比例；还要注意暂测面积与实测面积的误差问题。
　　另外，所购楼的楼号、房号、单元在整幢楼中的位置示意图、单元的平面图也应在合同中写明或作为附近件。
　　（2）价格、收费、付款额条款 在一般合同中，价格条款应是比较明确的，如每平方米多少元钱。条款中应有细项约束发展商不得随意加价格 ，不应包括其他各种不合理费用。发展商要求购房者付出的各种款项、税费，购房者可要求售房方出示有关规定付款方式，如缴纳定鑫的时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额等。
　　（3）关于违约责任条款 房产销售合同一般都有“销售方遇不可抗力导致逾期交房，不承担责任”的表述。这项约定条款是否合理，其附带注解是滞明确，购房人一般很容易忽略或不知其具体含义。
　　我国《民法通则》第一百五十三条规定：“本法所称的‘不可抗力’是指不能预见、不可避免并不能克服的客凤情况，如：地震、水灾、战争等。”依照此法，房产买卖合同中设定有关“不可抗力”的约定应该说是正确的。但在房产交易中，一些发展商却将此条款进行了延伸、扩张。比如有的合同对“不可抗力”做了如下的注解：人力不可抗据的自然灾害和其它事故，及售房所不能控制的其它原因造成交房延期的，销售方不承担责任。这样的约定是违背法律原则的。因此签订合同时，应特别注意“不可抗力”在合同中是如何界定。
　　（4）有关房屋质量条款 要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级；建材配备清单、等级；屋内设备清单；水、电、气、管线通畅；门、窗、家具瑕疵；房屋抗震等级等等上下内外的质量要求都应涉及。还可以规定房屋的保质期、附属设备保质期等。
　　（5）售后物业管理的条款 目前我国对于物业管理方面的法律、法规及相关政策尚不健全，房产买卖双方责任确实不好界定，但购房人还是可以从以下几个方面进行把握，如：业主对物业管理公司的选择权利；物业管理公司的职责范围；物业管理费标准的制定等。
　　4、住宅建筑面积的测算
　　根据建设部颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，商品房销售面积应为套内建筑面积与分摊的公用建筑面积之和。
　　套内建筑面积包括套内使用面积、阳台建筑面积和套内墙体面积之和、
　　而公用建筑面积包括公共门厅、地道、楼梯间、电梯井、垃圾道、变电室、值班室等公共设施面积，还包括公用建筑之间的分隔墙和外墙投影面积的一半。这里所指的公用设施和公用建筑，不包括商业服务配套设施和地下室、车棚、人防等设施面积。
　　公用建筑面积之和与套建筑面积之比即为分摊系数。根据公摊系数可以算出各套分摊的公用建筑面积。
　　根据经验数据，房屋的使用面积至少应占建筑面积的75%—80%。
　　5、自查住宅质量的几种简易方法
　　（1）倒点水，看地面是否平整防漏。
　　未装修地面，以地面光整、起伏小为好。购房者可在室内地面上薄洒一层水，以水不向任何一方聚集为好，若水向现聚集，说明地面有倾斜。当洒上水后，以均匀为宜。还可看地面砖拼接线的曲直程度，如果地面面积大，拼接线长且直，算优。另外，要看每块砖是否粘牢，具体办法是用一木槌轻敲地面砖，如出现空声响，说明下面水泥浆未抹匀或用量不够，地面砖部分面积下面是虚空的。
　　厨房、卫生间的地面，要检查其防漏性能。消费者可向屋检注水，看下屋是否漏水。
　　（2）隔墙听声，声音越小越好。
　　购房者将房门关闭，在另一间房内制造较大噪声，听相邻间的噪声，噪声越小越好。
　　检查墙角，墙体转角线以直为好，用三角尺测量墙角直角的准确度及均匀度，以均匀度高为佳。
　　（3）管道设备，按说明书逐一试其功能。
　　购房者可检测给水管是否通畅，管道是否有锈迹，气管是否接通，灯光、插座是否有电。对于各设备的性能，购房者应根据建筑设计和设备说明书，逐一检查。(